L’acquisition d’un logement est l’une des étapes clés d’une vie. Cependant, au-delà du prix de vente convenu, l’acheteur doit anticiper un coût supplémentaire : ce que l’on appelle communément les « frais de notaire ». Pour sécuriser votre financement et votre emprunt, il est essentiel de comprendre comment ils sont calculés.
Qu’appelle-t-on vraiment les « frais de notaire » ?
Une dénomination souvent trompeuse
Il est courant d’utiliser le terme « frais de notaire », mais l’expression exacte est en réalité « frais d’acquisition ». Utiliser le nom du notaire est inadéquat car celui-ci ne conserve qu’une part minime de cette somme.
À quoi servent ces frais concrètement ?
Le notaire agit principalement comme un collecteur d’impôts pour le compte de l’État (v. infra). Ces fonds servent à alimenter le budget des communes et des départements, tout en couvrant les frais liés à la sécurité juridique de votre achat immobilier (publicité foncière).
De quoi sont composés les frais de notaire ?
Afin de mieux comprendre à quoi correspondent les frais d’acquisition immobilière, il convient de les diviser en trois catégories :
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) et la contribution de sécurité immobilière (CSI)
Il s’agit de la part la plus importante, représentant environ 80 % du total des frais versés.
Les droits de mutation à titre onéreux sont collectés par le notaire et reversés au Trésor Public.
Ils sont composés de :
- · La taxe communale
- · La taxe de publicité foncière départementale
- · Les frais d’assiette et de recouvrement
- · La contribution de sécurité immobilière (0,10% sans pouvoir être inférieure à 15,00 EUR).
Cette taxation varie en fonction du ressort territorial du bien, mais également selon que la mutation porte sur un immeuble neuf ou ancien (v. exemple infra).
Les frais et débours
Ils correspondent aux sommes que le notaire avance pour le compte de ses clients afin de rémunérer les différents intervenants (syndic, géomètre,…) ou d’obtenir les documents administratifs indispensables (états hypothécaires et documents d’urbanisme principalement).
Les émoluments du notaire (rémunération)
Il s’agit de la rémunération du notaire pour son service de conseil, de rédaction et d’authentification de l’acte.
Contrairement aux honoraires, les émoluments du notaire sont fixés selon un tarif réglementé par l’État. En matière de vente immobilière, ils sont proportionnels au prix du bien. Ils se calculent selon un barème, par tranches dégressives (article A444-91 du Code de commerce).
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| Tranches d’assiette | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % |
Aux émoluments proportionnels viennent s’ajouter des émoluments forfaitaires, qui couvrent les formalités accomplies par le notaire en lien avec la vente. Ces formalités, imposées par la loi et les règlements, interviennent en amont ou en aval de la transaction (demande d’actes d’état-civil,…).
Remarque : les débours comme les émoluments sont soumis à la TVA au taux de 20 %.
Comment sont calculés les frais de notaire ?
Le calcul des DMTO : la fiscalité change radicalement selon que vous achetez dans le neuf ou dans l’ancien.
· L’immobilier ANCIEN (achevé depuis plus de 5 ans) : le taux normal.
La vente est génératrice d’une redevance de taxe nommée Taxe de publicité foncière (TPF), laquelle correspond à un taux global actuel de 6,31% (sauf pour les département n’ayant pas voté l’augmentation de la taxe départementale).
Composition du taux global d’imposition :
Faites défiler pour comparer les taux
| Type de taxe | Taux normal |
|---|---|
| Taxe communale | 1,20 % |
| Taxe départementale (art. 1594 D du Code général des impôts) OU sur délibération du département | 3,80 % Minimum : 1,20 % Maximum : 5 % * *(majoritairement voté par les départements, dont celui de Meurthe-et-Moselle) |
| Frais d’assiette et de recouvrement (% de la taxe départementale) | 2,37 % |
Primo-accédant : La majoration de la taxe départementale (5%) est écartée lorsque l’acquéreur bénéficie de la qualité de primo-accédant. Cette condition est satisfaite dès lors que l’intéressé n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acte, et qu’il affecte le bien acquis à son habitation principale pendant 5 ans.
ð Ainsi, le primo-accédant bénéficiera d’un taux réduit souvent égal à 4,5%.
· L’immobilier NEUF / EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT : application du taux réduit.
Si vous achetez un logement neuf (souvent en VEFA), vous bénéficiez d’un régime d’imposition plus léger : le taux global maximal d’imposition est actuellement de 0,715%.
Composition du taux global d’imposition :
Faites défiler pour comparer les taux réduits
| Type de taxe | Taux réduit |
|---|---|
| Taxe communale | - |
| Taxe départementale | 0,70 % |
| Frais d’assiette et de recouvrement (pourcentage de la taxe départementale) | 2,14 % |
Attention toutefois : si la taxe de publicité foncière est plus faible, le prix de vente inclut généralement une TVA de 20 % (pour les professionnels, par exemple un promoteur immobilier). Le taux de TVA peut être réduit à 5,5% du prix de vente à conditions de remplir des critères particuliers (relatif à la politique sociale : locaux locatif, locaux en accession à la propriété,…).
Un exemple concret de calcul de DMTO*
* Cet exemple chiffré est approximatif : pour obtenir une estimation des frais d’acquisition adaptée à votre situation, nous vous invitons à consulter votre notaire.
Monsieur X. se porte acquéreur d’une maison d’habitation située sur la commune de Nancy (54), dont le prix de vente est égal à 100.000€.
Application au secteur ANCIEN
DMTO et CSI
- Taxe communale (1,20%) : 1.200€.
- Taxe départementale (5% sauf primo-accédant 4,5%) : 5.000€.
- La Meurthe-et-Moselle ayant opté pour le taux départemental majoré à 5%.
- Frais d’assiette et de recouvrement (2,37% de la taxe départementale) : 118,50€.
- Contribution de sécurité immobilière (0,10%) : 100€.
Soit une charge fiscale totale : 6.422€.
Émoluments du notaire sur la vente Hors Taxes :
- de 0 à 6.500€ : 3,870 % = 251,55€
- de 6.500€ à 17.000€ : 1,596 % = 167,58€
- de 17.000€ à 60.000€ : 1,064 % = 457,52€
- au-dessus de 60.000€, en l’occurrence sur 40.000€ : 0,799 % = 319,60€
Soit un total de 1.196,25€ HT.
Émoluments du notaire sur formalités : environ 850€.
Débours : environ 400€.
TVA sur émoluments et débours : environ 409€.
Total des frais d’acquisition : environ 9.000€ – 9.500€.
Application au secteur NEUF
DMTO et CSI
- Taxe communale : exonération.
- Taxe départementale (0,70%) : 700€.
- Frais d’assiette et de recouvrement (2,14% de la taxe départementale) : 15€.
- Contribution de sécurité immobilière (0,10%) : 100€.
Si le vendeur n’est pas assujetti à la TVA : charge fiscale égale à 815€.
Attention. La vente peut générer de la TVA (taux normal de 20% ou taux réduit de 5,5%) cas du vendeur assujetti à TVA. Contacter votre notaire pour effectuer des estimations selon votre situation.
Si le vendeur est assujetti à la TVA : charge fiscale égale à 20.815€ (taux normal) ou 6.315€ (taux réduit).
Émoluments du notaire sur la vente Hors Taxes : 1.196,25€.
Émoluments du notaire sur formalités : environ 850€.
Débours : environ 400€.
TVA sur émoluments et débours : environ 409€.
Total des frais d’acquisition :
- Vendeur non assujetti à la TVA : environ 3.500€ – 4.000€.
- Vendeur assujetti à la TVA :
- environ 23.700€ (taux normal)
- ou environ 9.000€ – 9.500€ (taux réduit).
